Vad ingår i ett nyckelfärdigt hus, och vem är ”generalentreprenören”?

När man beställer ett nyckelfärdigt hus så är det viktigt att veta vad som ska ingå. Begrepp som ”nyckelfärdigt” är till vissa delar reglerat i branschen och några delar är till och med lagstadgade. Men, självklart finns det stort utrymme därutöver för varje husleverantör att själv välja vad som inkluderas. Det här gäller även de olika nivåerna av entreprenör-ansvar.

 

Med ett nyckelfärdigt hus menas att huset överlämnas färdigbyggt till beställaren, utan att denne har behövt utföra eller ansvara för något av byggnationen. Men det räcker inte med att snickaren har slagit i den sista spiken, för huset måste först godkännas av en oberoende besiktningsman. Efter godkänd slutbesiktning ger även kommunen sitt godkännande med ett slutbesked, och först då kan inflyttning ske. Men notera att färdigställandet av tomten sällan ingår i standardavtalet för ett nyckelfärdigt hus. Däremot kan du enkelt påtala och begära åtgärdande av minsta brist på huset, inom garantitiden.

Redan innan huset beställs, när man jämför olika hus och leverantörer, så ställs man inför frågor och val om entreprenadformer. Enkelt uttryckt så handlar det om vem eller vilka som ska utföra och ta ansvar för byggnationens olika moment. Det kan ligga i en enda parts händer likaväl som i flera händer – även dina, om du avtalar en sådan lösning. I samarbete med Eksjöhus reder vi här ut begreppen, och ännu mer kunskap om vad de olika avtalsformerna innebär hittar du på sidan ”Det här innebär nyckelfärdigt hus”.

 

Delad entreprenad

Om du avtalar en delad entreprenad så blir det ditt ansvar att kontraktera de olika företagen och entreprenörerna som ska medverka. Det här är en form som förutsätter att du har bra koll, och helst erfarenhet av, att samordna en nybyggnation. Det åligger dig att förhandla med alla entreprenörsföretag, likaväl som att ansvara för försäkringar och arbetsmiljö. Räkna också med att dina kunskaper inom byggnationens många discipliner kommer att ställa på sin spets. Så trots att du beställer ett nyckelfärdigt hus kan alltså en stor del av ansvaret läggas på dig, om du väljer delad entreprenad. Fördelen är att när du åtar dig ansvaret, så blir kostnaderna lägre, eftersom ansvaret lättar från någon annan part. Nackdelen är att din tidsinsats stiger rejält och du kommer att behöva, kommunicera och administrera mycket för att arbetet ska flyta framåt. Här finns det alltså stor anledning till att fråga sig om prisfördelen verkligen är värd den större arbetsinsatsen. I synnerhet om du har ett arbete och familjeansvar som riskerar att bli eftersatt.

 

Totalentreprenad

Vill man hellre ha en enda ansvarig part att förlita sig på så är totalentreprenad den mest trygga och bekväma lösningen, vid beställning av ett nyckelfärdigt hus. I en sådan beställning finns inga krav på beställarens eget ansvar, plikter och utföranden. Men, det är en bekvämlighet som kostar, i form av högre totalpris till hustillverkaren. Om du, som beställare, överlämnar allt ansvar så kommer du ändå tillfrågas av totalentreprenören (husleverantören) om eventuella val uppstår, och få regelbunden information om hur bygget framskrider. Totalentreprenören utser även en byggledare som är ansvarig på byggnadsplatsen och samordnandet.

 

Generalentreprenad

I den här entreprenadformen fördelas de olika ansvarsområdena på två parter, som du skriver avtal med. Den ena är hustillverkaren, och den andra är generalentreprenören. Den förstnämnde sköter projektering, produktion och leverans av husets alla delar och dess kvalitet. På byggplatsen har däremot generalentreprenören ansvaret för att färdigställa ett nyckelfärdigt hus. Och det är du som väljer vilket byggföretag som ska få den rollen. De flesta hustillverkare kan tipsa om lokala eller regionala företag som passar utmärkt som generalentreprenör. Denne kommer då att ansvara för hela byggnationen, samt samordna alla medverkande underentreprenörer, med sina specialkompetenser. Ett nyckelfärdigt hus kräver ju många olika proffs, som exempelvis snickare, elektriker, målare, kakelsättare och VA-installatörer. Plåtslagare, takläggare och murare kan också krävas, men du slipper alltså helt att koordinera och kontraktera förhandla underleverantörerna.

 

Text: Tom Swales

Bild: Eksjöhus