Att hyra ut sin lägenhet eller villa kan bli ett fint tillskott i kassan, likaväl som att hyra ut en outnyttjad del av bostaden. Det är också ett smart sätt att trygga möjligheten till att ha kvar en stor bostad, även när boendekostnaderna blivit för höga. På senare tid har många villaägare valt att investera i ett attefallshus på tomten, just för att hyra ut som en komplett och separat bostad. Möjligheterna är många, men det finns även fallgropar. Därför tipsar Villanytt här om saker du bör tänka på, för att undvika obehagliga situationer. Till vår hjälp har vi hyreskonsulenten Fredrik Scherwin på Samtrygg, vars marknadsplats och trygghetspaket många privata uthyrare väljer.
Många av Villanytts läsare har goda förutsättningar för att hyra ut ett rum till en inneboende. Andra planerar att hyra ut hela sin lägenhet eller villa, för att de ska bo på annan adress under en tid. Vanligtvis så fungerar uthyrningen problemfritt, men det händer emellanåt att konflikter uppstår, kring skador i bostaden, utebliven hyra, störningsmoment eller andra problem. För att göra uthyrningen tryggare och smidigare så väljer allt fler villaägare och bostadsrättsinnehavare att hyra ut via en uthyrningstjänst. Dessa tar då en stor del av ansvaret och erbjuder trygghet, försäkring, juridik, reglerar avtal och omhändertar hyresinbetalningen, samt marknadsför din bostad gentemot bostadssökande. En av de populäraste aktörerna är Samtrygg, som Villanytt här bollar vissa av frågorna med och får expertråd av.
1. Vad gör jag om min hyresgäst eller inneboende inte betalar i tid?
I ”Lagen om uthyrning av egen bostad” beskrivs tydligt vilka åtgärder man har rätt att vidta om hyresgästen inte följer avtalet. Men, som privat hyresvärd kan det kännas obehagligt att behöva konfrontera sin hyresgäst. Ofta har man ju etablerat en kamratlig relation, som man inte vill förstöra. Det kan alltså bli påfrestande att behöva hänvisa till lagen, eller vidta juridiska åtgärder, i samtal med den som man helt eller delvis delar hem med.
–Ja, men om du exempelvis hyr ut genom Samtrygg så garanterar vi att du får hyran inbetald i tid varje månad. Du slipper oroa dig för försenade eller uteblivna betalningar. Dessutom så är tjänsten kostnadsfri för uthyraren, eftersom den lilla kostnaden för vår service betalas av hyresgästen, förklarar Fredrik Scherwin.
2. Hur vet jag att hyresgästen är pålitlig?
Om du annonserar ut din bostad på sociala medier eller sätter upp en lapp på anslagstavlan hos din lokala livsmedelsbutik, så får du troligen många svar. Men hur vet du vem som är pålitlig, och vad vet du om deras betalningsförmåga och historik som tidigare hyresgäst hos andra? I ett första telefonsamtal kan du självklart få en grundläggande känsla, och muntliga svar. Är du en förträfflig personkännare så kanske det räcker, men det är ett chanstagande som vi avråder. Även om många uppfyller dina önskemål, så kanske det finns någon som gör det i ännu högre grad, vilket ökar dina möjligheter till en mycket lyckad uthyrning. Så försök inte bara bedöma en möjlig hyresgästs karaktär, utan be om intyg och dokument även om det kan bli både komplicerat och tidskrävande.
Kreditprövning, deposition, verifiering
Villanytt frågar Samtrygg hur de gör för att gallra fram de bästa hyresgästerna, för varje privat hyresvärd? Fredrik förklarar:
– Vi har en databas med en stor mängd bostadssökande och vi verifierar alla innan något avtal skrivs. Vi kontrollerar bland annat mejl och använder personens personnummer för att göra en kreditprövning. Med våra rutiner så går det här fort, och blir mycket förenklande för den uthyrande. Om en möjlig hyresgäst inte kan bevisa sig vara kreditvärdig, så kan denne erlägga en depositionsavgift eller presentera en villig borgensman. Allt för att skapa trygghet för hyresvärden, och minska risken för försenade eller uteblivna betalningar.
Seriös hyresgäst bättre än högst betalande
Förutom sådana konkreta fakta, så vill man såklart ha en trevlig hyresgäst, i synnerhet om man söker en inneboende att dela bostaden med. Det är oftast viktigare att hitta en seriös, pålitlig och trivsam hyresgäst, än att försöka få ut den högsta möjliga hyran.
– Människor är faktiskt duktiga på att bedöma hur de trivs ihop och vi kompletterar med ”hårda fakta”. Kombinationen innebär att våra uthyrare har betydligt färre problem under uthyrningen än de som inte använder en mellanhand. Min mamma är en av dem som har haft mycket god erfarenhet av att hyra ut en del av sin villa. Hyresgästerna är trevligt sällskap och hjälper till med trädgårdsarbetet, berättar Fredrik.
3. Vad gör jag om hyresgästen förstör något i bostaden?
Även den mest pålitliga hyresgästen kan, precis som du själv, råka ha sönder något i bostaden och orsaka ett visst slitage. Då gäller det att ha klargjort i avtalet vilken part som ansvarar för vad. Envanlig hemförsäkring är inte anpassad efter andrahandsuthyrning och täcker inte alltid de skador som kan uppstå under uthyrningsperioden. Villanytt råder dig därför att teckna en specialförsäkring för uthyrningen. Ditt nuvarande försäkringsbolag kanske har någon sådan lösning, men eftersom privat uthyrning av bostad kan ske i så många olika former och omfattningar, så passar de inte alltid. Däremot så ingår oftast en väl anpassad försäkring i samarbetet med en uthyrningstjänst.
Försäkrad andrahandsuthyrning
Villanytt frågar Fredrik hur Samtryggs försäkring ser ut:
–Det är en skräddarsydd försäkring för den som hyr ut i andra hand, eller en del av sin bostad.Den ingår i trygghetspaketet, som alltså betalas av hyresgästen. Den täcker skador på ditt lösöre, som uppstått av uthyrningen, och som inte täcks av din nuvarande hemförsäkring.Ända upp till skador på en miljon. Dessutom så täcker försäkringen en eventuell hyresförlust i samband med skadan.
Villanytt noterar att där även ingår allriskförsäkring, alltså en så kallad oturs- eller drulleförsäkring, så skadan behöver alltså inte vara avsiktlig. Att försäkringen även täcker den fasta inredning, känns också mycket tryggt.
4. Skriv korrekta avtal när du hyr ut bostaden privat.
Om du ska hyra ut en bostad i andra hand så är det av största vikt att du upprättar ett ordentligt kontrakt. Det är en trygghet för båda parter, att ha skriftligt på vad som är respektive parts ansvar och friheter. Det som inte tydligt nämns kan bli en källa till missförstånd. Vem betalar rörmokaren om toaletten går sönder? Vem betalar uppvärmningen? Hur fördelas tvättstugetiderna? Vem ansvarar för gräsklippning? Får min hund och flickvän flytta in i rummet som jag hyr? Vem får parkera på uppfarten, och vem får magasinera saker i källaren? Om en tvist uppstår så gäller det att avtalet också är juridiskt korrekt, så var noga.
–Ja. Vi har skapat ett standardiserat hyresavtal som är lätt att anpassa efter varje specifik situation. Det fungerar för alla möjliga boendeformer som bostadsrätt, hyresrätt, inneboende, stuga eller villa. Där lämnas inga tveksamheter kring uppsägningstid och ansvar. Dessutom har alla som hyr, eller hyr ut, bostaden via oss tillgång till juridisk support, tipsar Fredrik på Samtrygg.
Juridiskt stöd vid andrahandsuthyrning
Eftersom båda parter erbjuds juridiskt stöd och granskade avtal, så kan hyresgästen känna sig trygg i att inte bli lurad på den deponerade summan, uppsägningstiden, villkoren eller hyrans nivå. Att det finns bedragare på andrahandsmarknaden är ju ingen nyhet. Faktum är att tio procent av de som hyr i andra hand blir blåsta på sin förskottsbetalning eller deposition. Dessutom så händer det att den som erbjuder bostaden, inte alls har rätt att hyra ut den. Men med lagen i ryggen och garantier från uthyrningstjänsten så kan båda parter vara trygga, och åtnjuta de ömsesidiga fördelarna av uthyrningen.
5. Hur vet man vad som är en skälig hyra?
Eftersom efterfrågan på bostäder är större än tillgången, så kan man frestas att vilja ta ut en hög hyra. Det är ju trots allt ekonomin som är den vanligaste anledningen till att hyra ut. Är man däremot en försiktig och ödmjuk person så kanske man sätter en alldeles för låg hyra och missar rimliga intäkter. Med hög hyra finns risk för att hyresgästen upplever missnöje och ofta påtalar detta, vilket kan leda till en infekterad relation. Även om du har fått hyresgästen att acceptera den avtalade hyresnivån, så kan du dömas i rätten om den är uppenbart oskälig. Villanytt råder dig därför att sätta en rimlig och motiverad hyresnivå. Den bör väga in den uthyrda boytan och andra faciliteter som hyresgästen får nyttja, adressens geografiska läge i förhållande till samhällsservice, eventuellt medföljande ansvar som åläggs hyresgästen och många andra faktorer.
Hjälp med att räkna ut lämplig hyresnivå
Ett smidigt och kostnadsfritt verktyg för att räkna ut hyran är Hyreskalkylatorn man hittar på Samtryggs hemsida. Där kan man skriva in bostadens egenskaper och få fram en rekommenderad hyresnivå. Men eftersom alla bostäder är unika, så måste man ändå ta viss hänsyn till dess särskilda fördelar eller brister. Om det ändå kvarstår tveksamheter kring om hyran är rätt, eller om en viss tillgång kan motivera en högre hyra, så kan det vara ännu ett skäl för att samarbeta med en uthyrningstjänst:
– Hos Samtrygg du en personlig hyreskonsulent, som till exempel jag eller någon av mina kollegor. Vi hjälper dig som vill hyra ut med att bedöma vilken månadsavgift du bör begära. Då behöver du aldrig tvivla på om du tagit i för mycket eller för lite. Du kan alltid hänvisa till oss om hyresgästen gör en annan bedömning, så kan vi förklara vad som ligger till grund för hyresnivån, säger Fredrik.
Villanytt erfar att många som hyr ut sin villa eller lägenhet är mycket tacksamma för att själva slippa ta sådana diskussioner. Att överlåta ett eventuellt förhandlande till uthyrningstjänsten skapar goda förutsättningar för en bra relation mellan den privata uthyraren och den inneboende.
Reporter: Tom Swales
